Главная » Блог » Раздел квартиры, купленной в ипотеку
Раздел квартиры, купленной в ипотеку
Квартира, приобретенная супругами в период законного брака, относится к совместно нажитому имуществу и предполагается, что супруги имеют равные права на него.
Но бывают ситуации, когда платежеспособен только один супруг, и банк только ему дает согласие выдать ипотечный кредит. В таком случае супруги не смогут разделить квартиру, продав ее и поделив деньги.
Квартира, приобретенная в ипотеку, находится под залогом у банка в течение всего времени, пока выплачивается кредит. Поэтому без разрешения банка нельзя ни продать, ни обменять квартиру. Разделить кредит между супругами также невозможно без согласия банка, поскольку закон запрещает изменять обязательство, в т.ч. включать нового должника по нему, не спросив разрешения кредитора (банка).
Банки не заинтересованы в том, чтобы кредитное обязательство делилось между несколькими должниками, т.к. в таком случае возрастает риск невозврата кредита.
Какие варианты для раздела ипотеки между супругами можно предложить?
1. Заключить брачный договор или оформить соглашение о разделе совместно нажитого имущества
Такой вариант подходит для тех идеальных случаев, когда супруги расстаются в хороших отношениях и могут спокойно договориться о разделе имущества и кредита по нему. Брачный договор можно заключать только в период брака, после развода заключается уже только соглашение о разделе имущества. Оба эти договора подлежат обязательному нотариальному удостоверению и включают обязательные для супругов положения относительно раздела совместно нажитого имущества, в т.ч. общих долгов. В договоре можно зафиксировать любой вариант раздела, на который согласились оба супруга. Например:
передать квартиру в собственность одного супруга, который и будет платить ипотечный кредит. Если кредит был оформлен на супруга, который отказался от квартиры в пользу другого супруга, то формально должником по кредиту останется первый супруг, т.к. изменить должника по своему соглашению супруги не вправе. Но супруг, получивший квартиру, обязан возмещать другому супругу все выплаты по кредиту или платить за него. В случае нарушения графика выплат супруг, на которого оформлен кредит, может по суду потребовать взыскания с другого супруга возмещения причиненного ущерба, представив нотариально заверенное соглашение о разделе имущества;
разделить квартиру и соответственно определить доли каждого супруга в выплате ипотечного кредита. Следует учитывать, что нельзя разделить квартиру фактически, т.е. закрепить за каждым супругом определенные комнаты. По закону такой раздел допустим только при условии, что каждое помещение, выделенное после раздела, будет иметь отдельный вход. Поэтому в большинстве случаев раздел квартиры производится в долях: за каждым супругом закрепляется определенная доля в праве собственности на квартиру, что оформляется соответствующим свидетельством о государственной регистрации.
В соглашении супруги вправе определить, в каких долях будет выплачиваться остаток по ипотечному кредиту. И далее выплаты будут происходить по тому же сценарию, что и в первом варианте: кредит формально продолжает числиться за супругом, который его получил, а второй супруг должен возмещать ему часть средств пропорционально своей доле. В случае нарушения выплат суд взыщет со второго супруга в пользу первого долг исходя из закрепленной в соглашении доли в кредитном обязательстве.
Необходимо учитывать, что все выплаты по ипотечному кредиту, произведенные в период брака, относятся к совместным расходам супругов (если не будет доказано обратное – что выплаты осуществлялись за счет личных средств одного из супругов). Поэтому супруг, который отказался от квартиры в пользу другого супруга, или получивший меньшую долю в квартире, вправе требовать компенсации ему половины (или иной доли, соответствующей договоренности) взносов, выплаченных по кредиту в период брака.
2. Судебный порядок
Судебный порядок раздела имущества является универсальным, к нему можно прибегать во всех случаях, когда мирно договориться с бывшим супругом нет никакой возможности. Суд будет производить раздел квартиры по общим правилам – в равных долях между супругами. В отдельных случаях допускается отступление от этого порядка по усмотрению суда (например, если многодетная семья и все дети остаются проживать с одним супругом и т.п.).
Раздел ипотечного кредита суд не вправе производить, поскольку без согласия банка изменять обязательство недопустимо. Поэтому в таких ситуациях суд, как правило, определяет долю каждого из супругов в кредитном обязательстве. Формально само кредитное обязательство не меняется – должник остается прежний. А второй супруг также обязывается участвовать в погашении кредита в соответствии с определенной за ним судом долей: должен компенсировать в этой части расходы другого супруга на погашение кредита. В случае нарушения тот супруг может обратиться с требованием о взыскании задолженности и начисленной неустойки.
