Главная » Блог » Нельзя забрать единственное жилье при банкротстве
Нельзя забрать единственное жилье при банкротстве
Конституционный суд (КС) признал неконституционными нормы Закона о банкротстве, позволяющие признать недействительным договор купли-продажи жилого помещения, заключенный должником в течение одного года до принятия заявления о признании должника банкротом с покупателем-гражданином, для которого это жилое помещение является единственным пригодным для постоянного проживания, в системе действующего правового регулирования не гарантирующие реального получения гражданином ранее уплаченных им по этому договору денежных средств, которые могли бы быть использованы для удовлетворения его потребности в жилище.
КС опубликовал Постановление от 03.02.2022 г. по делу о проверке конституционности положений п. 1 ст. 61.2 и п. 11 ст. 189.40 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в связи с жалобой гражданина С.В.Кузьмина, которое должно значительно изменить практику оспаривания сделок, связанных с отчуждением должником в период «подозрительности» жилых помещений, а также последствия оспаривания таких сделок.
В 2015 году гражданин приобрел на основании договора купли-продажи квартиру у АО Банк «Советский», за цену 10 950 000 руб., Банк в последующем был признан банкротом. В рамках процедуры банкротства Банка сделка по продаже квартиры была оспорена на основании положений п. 1 ст. 61.2 и п. 11 ст. 189.40 Закона о банкротстве, как сделка совершенная должником не по рыночной стоимости (с неравноценным встречным исполнением).
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.07.2018 г. по делу №А56-68699/2016 сделка (договор купли-продажи квартиры) была признана недействительной, суд обязал Банк возвратить гражданину его сумму затрат на покупку квартиры 10 950 000 руб., а гражданина обязал вернуть Банку квартиру.
Арбитражные суды, рассматривавшие заявление, приняли во внимание то, что сделка была совершена в пределах годичного срока, предшествовавшего дате назначения временной администрации, на условиях неравноценного встречного предоставления со стороны покупателя. Применённые последствия недействительности заключались в истребовании квартиры у гражданина-покупателя и возложении на банк обязанности возвратить полученные денежные средства.
Немногим позже арбитражными судами был разрешён вопрос об очерёдности удовлетворения требования покупателя к банку-должнику: суды признали требование покупателя подлежащим удовлетворению за счёт имущества, оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, включённых в реестр. Причиной определения такой очерёдности стал пропуск кредитором двухмесячного срока, исчисляемого с даты вступления в силу судебного акта о признании сделки недействительной. Суды не признали требование покупателя обеспеченным залогом спорной квартиры, сославшись на недобросовестное поведение покупателя, приобретшего жильё по заниженной цене.
Не найдя защиты своих прав в арбитражных судах, гражданин обратился в Конституционный Суд, который прислушался к доводам заявителя и признал: действительно в спорах, касающихся прав граждан на жилые помещения, положения Закона о банкротстве, определяющие последствия недействительности сделок, нарушают гарантированное Конституцией право на жилище.
Конституционный Суд в своём постановлении от 03.02.2022 № 5-П указал на очевидные вещи: в результате применения последствий недействительности сделки обе её стороны должны быть возвращены в первоначальное положение. Однако в силу «банкротных» особенностей порядка удовлетворения требований кредиторов стороны спорной сделки изначально поставлены в неравное положение: одна сторона полностью и сразу выполнила требование суда о возврате полученного по недействительной сделке в конкурсную массу, а вот обязанность должника вернуть полученные деньги отсрочена по времени и вообще может быть исполнена лишь частично. Применительно к случаям признания недействительными сделок купли-продажи жилых помещений фактически это означает безвозмездное изъятие у гражданина единственного жилья. А ведь на возвращённые должником деньги гражданин мог бы приобрести другую квартиру, реализовав гарантированное Основным законом право на жилище.
Такая ситуация признана Судом грубым нарушением баланса интересов сторон спорной сделки, а положения п. 1 ст. 61.2 и п. 11 ст. 189.40 Закона о банкротстве – не соответствующими статьям 40 и 55 Конституции в той мере, в какой они не гарантируют реального получения гражданином ранее уплаченных по этому договору денежных средств, которые могли бы быть использованы для удовлетворения его потребности в жилище.
Законодателю предписано внести соответствующие изменений в нормы, регламентирующие применение последствий недействительности подобных сделок, а до их внесения исходить из следующего: если жильё, являющееся предметом недействительной сделки, было для гражданина-покупателя единственным, он сохраняет право пользования жилым помещением вплоть до получения в полном объёме уплаченных должнику денежных средств, а также в течение разумного срока после их получения. Для обеспечения возможности получения уплаченной суммы денежные средства, вырученные при продаже жилья на торгах, в размере уплаченной гражданином по договору цены в конкурсную массу не поступают, а передаются гражданину, а остальная часть средств, если они имеются, подлежит включению в конкурсную массу.
